恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完


天津海河 图片来源:视觉中国

仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

9月10日,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

“降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

库存“堰塞”

国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。

从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

恶性循环

方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价,2000万、5000万的加价。”

当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

“当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未